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《惠州市新型产业用地(M0)管理暂行办法》公开征求意见反馈表
惠州市自然资源局
2020年02月28日



根据《惠州市行政机关规范性文件制定程序规定》第十七条“起草的规范性文件对公民、法人或者其他组织的权利义务产生直接影响的,除依法需要保密和按国家、省规定的情形需立即制定和施行的外,应当通过制定机关门户网站或报纸等媒体向社会公示,公示时间一般不少于30日,公开征求社会各界意见”的规定,《惠州市新型产业用地(M0)管理暂行办法(征求意见稿)》于2019年6月12日通过惠州市自然资源局网站予以公示,现将公示期间收到的企业、公众意见采纳情况予以公示。



《惠州市新型产业用地(M0)管理暂行办法》公开征求意见反馈表






序号

单位

意见

采纳情况

说明

1

水务集团

建议将产业用房与配套住宅均统一为5年内不得二次转让

不采纳

本法的立法本意是鼓励产业升级、支持实体产业,在此前提下允许适当比例的兼容配套住宅、商业用地,考虑到企业的逐利性,为防止M0用地房地产化而无法实现“鼓励产业升级、支持实体产业”的立法本意,本办法第二十三条已经对于兼容住宅进行了相应限制,要求其在分割转让前,产业用房应先竣工验收,且兼容住宅应出售给员工。

2

九惠制药

1、建议增加用地面积小的企业联合申报MO的政策:对于集中连片用地面积较小几家企业,建议出具鼓励几家企业联合申报已出让土地转MO的政策,在集中区域建设配套住宅用地(R2)和配套商业办公(B2)

不采纳

现有的政策并未否定联合申报的可能性

2、申请新型产业用地(M0)的意向单位,增加建设资金来源要求,避免出现企业员工集资建房等社会问题

不采纳

资金来源应由企业自行承担后果,政府部门难以监管

3

中京公司

1、地价计算方式不合理,建议参考东莞将可分割销售物业和不可分割销售物业按比例分别计价

不采纳

本办法修改后,产业用房均可分割,无地价区分必要;

2、已出让用地转M0的方式应包含已出让未建的土地和已出让在建的项目及完工的项目

不采纳

企业可具体咨询业务办理部门,与本政策制定无关

3、出让用地转M0应根据地块大小可配置配套住宅用地和配套商业用地;不可配置配套住宅用地和配套商业用地的M0用地, 30%的配套用房应可分割销售

不采纳

配套用房是为了保障整个项目的运作配套;

4、对于《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施(修订版)》中:八、支持工业企业盘活土地资源提高利用率。允许制造业企业的工业物业产权按幢、层等固定界限为基本单元分割,用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。在符合规划、不改变用途的前提下,在工业用地、仓储用地上对工矿厂房、仓储用房进行改建、扩建和利用地下空间,提高容积率、建筑密度的,不再征收土地价款差额。该条款是否仍然适用?建议可参考上述实施办法,加快落实制造业企业工业物业产权分割的政策,提高土地利用率

不采纳

该建议在本办法已经有所体现,M0的产业用房可分割转让

4

碧桂园

1.自持比例限制过高,建议适当提高可分割转让比例;

不采纳

自持比例应符合上位法的依据

2、单栋建筑分割面积过大,不利于中小企业落地:意见稿第三十二条规定: 符合分割转让条件的产业用房单栋建 筑的套内建筑面积不得少于 2000 平方米。产业用房可按基本单元分割,每个基本单元的套内建筑面积不得少于 300平方米"

不采纳

本政策不是搞房地产开发,而是为了促进实体经济发展,分割面积过小不利于产业规模的形成和集聚

 3、新增 MO 用地出让价格偏高

采纳

已经调整

4、配套商业和配套住宅作为产业配套,转让目标及年限均受限,但仍按照市场地价计算,希望政府能够均衡考虑,制定一定比例的折扣系数,适当放宽配套商业、配套住宅用地的地价

不采纳

政策出台是为了促进产业运营,防止房地产化的倾向

5、A35/Ml 用地暂无转变为MO的细则,对现有产业平台的发展形成一定的掣肘。希望政府能够尽快出台 A35/M1用地平稳转为MO用地的细则办法

不采纳

各县区自行规定

5

公众意见1

1、已出让的工业用地 M1 ,已建部分厂房,属于高新企业,是否符合转 MO ?

/

此意见为问题咨询,而非修改意见,企业咨询的问题在本办法中均有规定,在此不一一解答

2 、第十四条规定,其中:产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的 50 % ;配套用房的计容建筑面积不得超过 MO 项目总计容建筑面积的 30 % ;配套商业办公的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的 10 % ;配套型住宅用地的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的 20 % ?剩余计容 20 %是什么用房?

/

此意见为问题咨询,而非修改意见,企业咨询的问题在本办法中均有规定,在此不一一解答

3 、配套型住宅用地是否有规定户型的平方数及户型占比?

/

此意见为问题咨询,而非修改意见,企业咨询的问题在本办法中均有规定,在此不一一解答

4 、 10 %商业力、公部分是否可以独立对外销售,不受上下游产业员工主体限制?

/

此意见为问题咨询,而非修改意见,企业咨询的问题在本办法中均有规定,在此不一一解答

5 、已出让的工业用地 Ml 是否根据第二十条需补交地价?具体如何计算?第二十八条,是否整体项目可转让的面积不超过 50 % ,剩余 50 %需自持?

/

此意见为问题咨询,而非修改意见,企业咨询的问题在本办法中均有规定,在此不一一解答

 6 、第三十九条的投资强度、年产值、税收贡献率指标,在该用地上达标就可以,是否包括转让或出租给其他企业生产的指标?

/

此意见为问题咨询,而非修改意见,企业咨询的问题在本办法中均有规定,在此不一一解答

 7 、配套商业办公及配套型住宅用地的水、电、煤气是否要按非工业另外接入的端口?收费标准?

/

此意见为问题咨询,而非修改意见,企业咨询的问题在本办法中均有规定,在此不一一解答

6

公众意见2

1、二十二条“其中年平均税收贡献率超过50%的”建议应明确税收贡献率是免税优惠前还是免税优惠后

不采纳

该条已删除

2、 二十六条“自办理不动产权登记之日起10年内不得再次转让。”产业员工随着工作变动、家庭结构变化等原因会出现房屋置换情况,10年期不得转让的条件不利于员工落入,建议改为5年期不得转让

采纳


3、二十八条“M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地总计容建筑面积的50%。”修改意见如下:1)剩余50%面积,需要明确是不可分割还是不可转让?2)如果剩余50%既不可分割也不可转让,以3万平占地,容积率3.0计算,50%不可分割转让面积将达到4.5万平米,就目前惠州产业吸引力度、营商环境而言,如此体量是一般主导企业难以自持消化的,而主导企业也希望通过产业园建设、转让、能够降低整体投入成本,为主导企业提供发展的缓冲条件,故建议将可分割转让部分提高到70%,增强M0用地对主导企业的吸引力,降低门槛,提高企业落地惠州的积极性

不采纳

可分割转让的部分上位法已经有明确规定

4、三十一条(三)“自进驻项目后年平均缴纳税收不低于300元/平方米(土地面积)”明确是免税前还是免税后的税收贡献率

不采纳

该条已删除

5、三十二条“符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑面积不得少于2000平方米。”单栋建筑套内面积小于2000平方米,将限制产业用房建筑形态,导致园区形象同质化,建议删除此项限制

不采纳

该数据参考了东莞的规定

6、三十三条(二)“项目投资强度或年产出比通过验收的,可以按规定申请办理首次转让登记。”投资强度及年产出比验收复杂,建议提高转让登记效率,提高企业入园积极性

不采纳

该条已删除

7、第三十九条2“年单位产值平均不低于8000元/平方米”明确是建筑面积还是土地面积

不采纳

该条已删除

7

公众意见3

1、第四条配套用房不得分割转让。该条配套用房不得分割转让所特指类型是什么?

不采纳

配套用房的类型在第三条已经明确

2、第十四条:……产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%;配套用房的计容建筑面积不得超过M0项目总计容建筑面积的30%;配套商业办公(B2)的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的10%;配套型住宅用地(R2)的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的20%。修改建议为:配套商业办公(B2)建议参照配套型住宅部分可以分割转让;之一是网签合同备案后取得房管局的预售商品房买卖预告登记文件,建议明确。

不采纳

B2的转让在现有的法律规定中已经非常明确;

3、第十六条:……M0土地使用年限统一为50年,对于可分割转让的商业、住宅是否可参照相对应的地类使用权年限分别明确为40年、70年?

采纳

办法中第十五条已明确按现有法律规定执行

4、第三十三条  (二)……且项目投资强度或年产出比通过验收的,可以按规定申请办理首次转让登记。该条所注首次转让登记特指什么?因在预售住宅程序中,按揭款放款的条件

不采纳

相关的细则和解读由各县区自行规定